,,,
Кыймылсыз мүлккө инвестициялоодо эң чоң мүмкүнчүлүк арзан баада сатып алуу же пайдалуу пайыздык ставка табууда эмес, рынок эң интенсивдүү өсүп жаткан учурда активге көзөмөлдү сактай билүүдө жатат.
Бишкекте экономика кеңейип, кыймылсыз мүлк рыногу бааны кайра баалоо фазасына кирип жаткан шартта, Royal Central Park стратегиялык финансылык түзүмдү сунуштайт: бүт активге ээ болуу үчүн капиталдын болгону 30% жетиштүү, ал эми алгачкы жылдары капиталдын наркын төлөө талап кылынбайт — бул өсүш циклинин эң чечүүчү этабы.
Бул — убакытка берилген мүмкүнчүлүк, ал инвесторго ички кирешенин нормасын (IRR) сактоого жана узак мөөнөттүү пайдасын оптималдаштырууга шарт түзөт.
Кыймылсыз мүлккө инвестициялык талдоодо негизги чечим — сатып алуу же сатып албоо эмес, рынок циклинин туура учурунда сатып алуу. Бишкек үчүн бул учур буга чейин эле келип жетти.
Кыргыз Республикасынын Улуттук статистикалык комитетинин отчетторуна ылайык, 2025-жылдын алгачкы айларында Кыргызстандын ички дүң өнүмү былтыркы жылдын ушул эле мезгилине салыштырмалуу 11%дан ашык өсүштү көрсөттү (расмий маалыматтар жана реалдуу убакыт режиминдеги баалоолор боюнча).
Мындан тышкары, аталган орган ИДПнын мурунку кварталдарга салыштырмалуу туруктуу кеңейип жатканын белгилейт. Бул өсүш экономиканын негизги тармактарында — кызмат көрсөтүү, өнөр жай жана курулуш секторлорунда — байкалган жигердүү өнүгүүнү чагылдырат.
Бишкек рыногунда бааны кайра баалоо жана макроэкономикалык шарттар
Бул макроэкономикалык абал башка отчеттор менен шайкеш келет. Эл аралык валюталык фонддун IV-статьясына байланыштуу Корутунду билдирүүсүндө (IMF Article IV Concluding Statement) белгиленгендей, акыркы жылдары Кыргызстандын экономикасы туруктуу өсүүдө. Бул өсүш негизинен соода көлөмүнүн кеңейиши, каражат агымы жана ички суроо-талаптын өсүшү менен колдоого алынган. Орточо өсүү темптери эл аралык уюмдардын расмий прогноздоруна ылайык туураланышы мүмкүн.
Кыймылсыз мүлк рыногунун цикли, адатта, экономиканын күчтүү өсүшү, калктын кирешелеринин жогорулашы жана капиталдын реалдуу активдерге багытталышы менен башталат. Бишкекте бул шарттар ички экономикалык статистика менен да тастыкталууда: курулуш жана кызмат көрсөтүү тармактары туруктуу кеңейип, финансылык көрсөткүчтөр барган сайын стабилдешүүдө. Бул жагдайлар кыймылсыз мүлк рыногунун бааны кайра баалоо фазасына кириши үчүн жагымдуу шарттарды түзөт — башкача айтканда, активдердин наркы узак мөөнөттүү өсүшкө болгон күтүүлөрдү чагылдыра баштаган учур.
KGS валютасындагы жогорку пайыздык шарттарда капиталдын наркы инвестициянын натыйжалуулугун аныктаган негизги фактор болуп саналат. Даяр кыймылсыз мүлккө берилген эң кеңири таралган насыялар жогорку пайыздар менен коштолот — жылына 18–22%, курулуш баскычындагы объектилерди сатып алууну колдобойт жана пайыздык төлөмдөрдү биринчи айдан тартып талап кылат.
Бул инвесторду объект жетиштүү баа топтой элек мезгилде эле капитал чыгымдарын көтөрүүгө мажбурлайт, натыйжада нак акчанын агымы толук жабылбай калат. Ошондуктан Royal Central Park долбоорунда сунушталган «негизги карыз жана пайыздар боюнча үч жылдык жеңилдетилген мөөнөт» — жөн гана бонус эмес, стратегиялык убакытка берилген мүмкүнчүлүк болуп саналат. Ал инвесторго болгону 30% жеке капиталы менен бүт активге көзөмөл жүргүзүп, рыноктун эң күчтүү өсүш мезгилинде капитал наркын дээрлик төлөбөстөн позицияны сактоого шарт түзөт.
Убакытка опцион: бааны бүгүнкү деңгээлде бекитүү
Үч жылдык жеңилдетилген мөөнөт берген биринчи мүмкүнчүлүк — Бишкек кыймылсыз мүлк рыногу бааны кайра баалоо фазасынан өтүп жаткан учурда бааны учурдагы деңгээлде бекитип алуу. Кирүү баасы рынок жаңы баа деңгээлин толук кабыл ала электе аныкталат, бул коопсуздук корун түзүп, инвестициянын артыкчылыгын жогорулатат.
Экинчи мүмкүнчүлүк — рынок эң интенсивдүү өсүп жаткан мезгилде объектти кармоого кеткен чыгымдарды жоюу. Алгачкы үч жыл ичинде инвестор нак акчанын агымына басым жасаган кошумча чыгымдарды сезбейт.
Бул өзгөчө жогорку пайыздык шарттарда маанилүү, анткени капиталдын эрте чыгымдары көп учурда инвесторлорду активдерди мөөнөтүнөн мурда сатууга же кирешеден күткөн үмүттөрүн төмөндөтүүгө мажбурлайт. Royal Central Park долбоорунда болсо инвестор актив баасын топтоп жаткан эң маанилүү мезгилде толук позициясын сактап, нак акчанын агымын коргоп, инвестициянын жалпы натыйжалуулугун оптималдаштыра алат.
Үчүнчү опциондун маңызы — финансылык милдеттенмелерди аткаруу башталган учурда активдин наркына карата карыздын үлүшү (LTV) буга чейин эле инвестор үчүн кыйла ыңгайлуу деңгээлге жетип калат. Кыймылсыз мүлк рыноктук баалар боюнча кайра бааланган сайын, карыздын номиналдык көлөмү өзгөрбөйт, ал эми активдин наркы өсөт. Натыйжада карыз активге салыштырмалуу автоматтык түрдө «жеңилдейт».
Бул инвесторго финансылык ийкемдүүлүктүн кеңири мүмкүнчүлүктөрүн ачат — кайра каржылоодон тартып акча агымын оптималдаштырууга чейин. Мындай ыкма пассивдүү кредиттик рычагдан принципиалдуу түрдө айырмаланат. Пассивдүү моделде инвестор насыя алып, ошол эле учурда дароо пайыздарды төлөй баштайт. Ал эми стратегиялык рычагда карыз рыноктук циклдин туура учурунда колдонулат, ал эми капиталдын наркы активдин баасы өскөндөн кийин гана төлөнөт.
Үч жылдык жеңилдетилген мезгил ички кирешенин нормасын (IRR) оптималдаштыруу үчүн маанилүү финансылык лаг түзөт. Каржылык рычагдын деңгээли 70%га чейин жетсе да, алгачкы үч жылда акча агымына басым болбойт. Бул инвесторго рыноктук циклдин алкагында баалардын өсүшүн күтүүгө, re-rate этабында активди сатуу мүмкүнчүлүгүн кароого же операциялык баалуулугу жана ижара кирешеси кыйла жагымдуу болгон учурга чейин активди сактап турууга жетиштүү убакыт берет.
Эң негизгиси — IRR активдин баасы эң интенсивдүү топтолгон алгачкы этапта капиталдык чыгымдар менен «эрий» албайт. World Bank Urban 2024 маалыматына ылайык, шаардык өнүгүү жана суроо-талаптын өсүшү кыймылсыз мүлктүн наркынын негизги өсүшүн дал ушул эрте фазада камсыздайт. Royal Central Park долбоорунун финансылык модели инвесторго дал ушул мезгилде инвестициянын максималдуу натыйжалуулугун сактоого шарт түзөт.
Кыймылсыз мүлккө инвестициялоодо, айрыкча Бишкек сыяктуу рыноктор бааны кайра баалоо фазасынан өтүп жаткан шартта, эң жогорку киреше долбоор толугу менен бүткөн учурда эмес, рынок келечектеги күтүүлөрдү кайра баалап жаткан учурда түзүлөт.
Кыргыз Республикасынын Улуттук статистикалык комитетинин маалыматына ылайык, 2024-жылы ички дүң өнүм 11,5%дан ашык өскөн, ал эми 2025-жылдын алгачкы 11 айында өсүш 10%дан жогору деңгээлде сакталган. Бул көрсөткүчтөр кыймылсыз мүлк бааларынын re-rate фазасына өтүшү үчүн зарыл болгон макроэкономикалык шарттарды түзөт.
Жогорку пайыздык ставкалар шартында, Кыргыз Республикасынын Улуттук банкы белгилегендей, капиталдын наркын эрте төлөө инвестордун ички кирешенин нормасын (IRR) олуттуу төмөндөтүшү мүмкүн. Royal Central Park долбоорунун кредиттик программасы бул маселени түздөн-түз чечет: номиналдык пайыздык ставканы төмөндөтүүгө аракет кылуунун ордуна, ал убактылуу финансылык түзүмдү түзөт. Бул түзүм инвесторго рыноктун өсүү фазасында позицияны сактап калууга жана капиталдык чыгымдардын эсебинен инвестициянын натыйжалуулугунун төмөндөшүнө жол бербөөгө мүмкүнчүлүк берет.
Дал ушул ыкма инвесторго өзүнүн болгону 30% капиталын колдонуп, активдин 100%ын көзөмөлдөөгө жана рыноктук өсүү циклинин артыкчылыктарын максималдуу деңгээлде пайдаланууга шарт түзөт.
Royal Central Park — Бишкекте Баардыгы бир жерде форматындагы алгачкы долбоор болуп, инвесторлор үчүн туруктуу инвестициялык баалуулукту камсыздайт. Стратегиялык финансылык түзүмдүн аркасында инвестор бааны азыркы деңгээлде бекитип, рыноктун өсүшүнүн негизги фазасында позициясын сактай алат жана жогорку пайыздык ставкалар шартында капиталга кеткен чыгымдарды натыйжалуу башкара отырып, ички кирешенин нормасын (IRR) оптималдаштырат.
Комплекстүү турак жай продуктусу менен стратегиялык инвестициялык инструменттин айкалышы Бишкектеги кыймылсыз мүлк рыногунун өсүү потенциалын жана мүмкүнчүлүктөрүн максималдуу деңгээлде пайдаланууга шарт түзөт.
