Бишкек кыймылсыз мүлк рыногунун кайра баалоо циклине кирүүдө: Royal Central Park жана алгачкы үч жылда бааны фиксациялоонун артыкчылыгы

Бишкек кыймылсыз мүлк рыногунун кайра баалоо циклине кирүүдө: Royal Central Park жана алгачкы үч жылда бааны фиксациялоонун артыкчылыгы

Экономика тез жана туруктуу өсүп жаткан шартта, кыймылсыз мүлк баасы эмоциянын таасири менен эмес, рыноктун төлөө жөндөмдүүлүгүнө жана келечектеги өнүгүүгө болгон күтүүлөргө негизделген кайра баалоо процессинен өтөт. Бүгүнкү күндө Бишкек дал ушундай фазага кирип жатат.

Жогорку пайыздык чендер шартында атаандаштык артыкчылык өзгөрөт: ал активди сатып алуу фактысынын өзүндө эмес, рыноктук циклдин ичинде туура позицияны ээлеп, аны сактап калуу жөндөмүндө жатат. Мында капиталдын наркы инвестициянын натыйжалуулугун төмөндөтпөшү абдан маанилүү. Royal Central Park бул маселеге башкача чечим сунуштайт — уникалдуу финансылык структура аркылуу инвесторлорго бааны азыркы деңгээлде бекитүүгө жана рыноктун жаңы өсүү циклинин алгачкы жылдарында убакыт факторун өз алдынча башкарууга мүмкүнчүлүк берет.

Бишкек жана «re-rate» циклинин учуру

Кыймылсыз мүлк баасы эмоциядан эмес, экономиканын фундаменталдуу өзгөрүүлөрүнөн улам өсөт. Калктын кирешеси жогорулап, күтүүлөр кеңейип, капитал узак мөөнөттүү нарк сактоочу инструменттерди издей баштаганда, рынок мурдагы баа деңгээли реалдуу төлөө жөндөмдүүлүктү жана келечектеги потенциалды чагылдырбай калган фазага өтөт.

Бүгүн Бишкек дал ушул чекке жетти — кайра баалоо циклинин башталышында турат.

Акыркы беш жылда Кыргызстандын экономикасы сейрек кездешүүчү темп менен өстү. Дүйнөлүк банк, Эл аралык валюта фонду (МВФ) жана Кыргыз Республикасынын Улуттук статистика комитетинин маалыматына ылайык, өлкөнүн экономикасынын көлөмү 2020-жылга салыштырмалуу дээрлик үч эсеге өстү.

2024-жылы ИДПнын өсүшү болжол менен 11,5% түзсө, 2025-жылы да өсүү темпи 10%дан жогору деңгээлде сакталууда. Натыйжада ИДП көлөмү 2020-жылдагы болжол менен 7,2 млрд АКШ долларынан 2024-жылы 18 млрд долларга жетип, 2025-жылы 20 млрд доллардан ашары күтүлүүдө.

Бул өсүш макроэкономикалык отчеттор менен гана чектелбестен, жашоо сапатына, заманбап шаардык чөйрөгө жана кыймылсыз мүлктүн баалуулугуна болгон жаңы күтүүлөрдү калыптандырууда. Тез жана туруктуу өсүп жаткан экономикаларда кыймылсыз мүлк рыногу адатта түз сызык менен эмес, re-rate — башкача айтканда, рыноктун жаңы төлөө жөндөмдүүлүгүнө жана узак мөөнөттүү күтүүлөрүнө ылайык баалардын кайра деңгээлденүүсү аркылуу өнүгөт.

Бишкектеги реалдуу кырдаал буга чейин эле ачык сигналдарды көрсөтүүдө. Жергиликтүү рыноктук отчеттордун жана бүтүмдөрдүн статистикасынын жыйынтыкталган маалыматтарына ылайык, 2024-жылы кыймылсыз мүлктүн баасы мурунку жылга салыштырмалуу орто эсеп менен 30% өстү. Ал эми 2024-жылдын алгачкы жети айында гана өсүш жылдык эсепте 18% түзүп, 2022-жылга салыштырмалуу 40%дан ашты.

Бул Бишкек күтүп турган фаза эмес, узак мөөнөттүү өсүү күтүүлөрү бааларда чагыла баштаган стадияга өткөнүн көрсөтөт.

Туура учур, бирок инвесторлор көп учурда туура эмес инструментти тандашат

Жогорку сомдук пайыздык чендер шартында кыймылсыз мүлк рыногундагы негизги суроо «сатып алуу керекпи же жокпу» эмес, сатып алууда кайсы финансылык инструмент колдонулары болуп калды.

Кыргызстандын ички кредит рыногунун жана коммерциялык банктардын маалыматына ылайык, даяр кыймылсыз мүлк үчүн берилген кредиттердин көпчүлүгү жылдык 18–22% ченинде сунушталат. Мындан тышкары, көптөгөн программалар курулуш стадиясындагы объекттерди каржылоону колдобойт жана пайыздарды биринчи айдан тартып эле төлөөнү талап кылат.

Мунун натыйжасында инвестор актив толук калыптана электе жана анын баасы өсүп, чыгымдарды жаба электе эле капиталдын наркын (cost of carry) көтөрө баштайт. Бул шартта рыноктук багыт туура болсо да — Бишкекте баалар чындап өсүп жатканына карабастан — ички кирешелүүлүк нормасы (IRR) төмөндөйт, анткени акча агымдары активдин наркынын өсүү цикли менен шайкеш келбейт.

Демек, негизги маселе «Бишкекте баалар өсөбү?» деген суроодо эмес, активдин баасы өсүп жаткан мезгилде позицияны сактап кала билүүдө жана капиталдын наркы инвестициянын натыйжалуулугун төмөндөтпөшүндө турат.

Royal Central Park жана уникалдуу финансылык структура

Royal Central Park долбоорундагы кредиттөө саясаты жогоруда айтылган маселени түздөн-түз чечүүгө багытталган. Номиналдык пайыздык ченди жөн гана төмөндөтүүгө умтулуунун ордуна, долбоор капиталдын наркын төлөө убактысын кайра бөлүштүргөн кыйла натыйжалуу финансылык ыкманы тандаган.

Квартиранын баасынын 70%ына чейин кредиттөө, 15 жылга чейинки мөөнөт жана эң негизгиси — негизги карызга да, пайыздарга да үч жылдык жеңилдетилген мезгил каралган. Бул мезгилде сатып алуучулар акча агымына кысым сезишпейт.

Жеңилдетилген мезгил ичинде пайыздар девелопер тарабынан төлөнөт, бул инвесторлорго жана жашоо үчүн сатып алгандарга рынок циклинин эң маанилүү баскычында актив боюнча толук позицияны сактоого мүмкүнчүлүк берет.

Инвестор тилинде «үч жыл»: убакытка берилген опцион

Рынок циклдерин түшүнгөн инвестор үчүн өсүү фазасындагы убакыт — өзүнчө актив. Royal Central Parkтагы үч жылдык жеңилдетилген мезгил — бул эмоционалдык «жеңилдик» эмес, атайын түзүлгөн убакытка болгон опцион.

Биринчиден, бул структура Бишкек кайра баалоонун алгачкы стадиясында турган учурда бааны азыркы деңгээлде фиксациялоого мүмкүндүк берет. Кирүү баасы рынок жаңы деңгээлди толук таанып жеткенге чейин белгиленет.

Экинчиден, алгачкы үч жыл ичинде позицияны кармоо боюнча бардык чыгымдар алынат. Жогорку пайыздык чендер шартында бул инвесторду активди мөөнөтүнөн мурда сатууга же кирешелүүлүк күтүүлөрүн төмөндөтүүгө мажбур кылган факторлордон сактайт.

Акырында, финансылык милдеттенмелер башталган учурда карыз түзүмү кыйла «жеңил» болуп калат. Рынок өсүп, активдин баасы кайра бааланган сайын, карыздын активдин наркына болгон катышы автоматтык түрдө жакшырган болот.

Мында пассивдүү кредиттик рычаг менен стратегиялык рычагдын ортосундагы айырма ачык көрүнөт: биринде пайыздар дайыма акча агымдарын жеп турса, экинчисинде капиталдын наркы актив баасын көбөйткөндөн кийин гана төлөнөт.

Инвестор бат киреше үчүн эмес, рыноктун өсүү фазасында позицияны толук сактоого жана пайыздык чендер ички кирешелүүлүк нормасын төмөндөтпөгөн структура аркылуу сатып алат.

Позицияны сактоо — узак мөөнөттүү кирешенин ачкычы

Өзү жашоо үчүн сатып алуучулар үчүн үч жылдык жеңилдетилген мезгил финансылык эркиндик берип, кирешени, үй-бүлөлүк жашоону жана пландарды карыз төлөө фазасына өтүүдөн мурда турукташтырууга шарт түзөт.

Инвестор үчүн болсо бул рыноктогу кайра баалоо процесси ачыгыраак көрүнгөнгө чейин күтүү, кайра сатуу варианттарын баалоо же активди кармап туруу аркылуу ижаралык жана операциялык баалуулук жогорулаган учурду күтүүгө мүмкүндүк берген маанилүү финансылык тыныгуу болуп саналат.

Royal Central Park жана The Essence фазасындагы 5 мунаранын сүрөтү — 2026-жылдын январынан тартып расмий сатууда

Royal Central Park — Бишкектеги биринчи all-in-one форматындагы кыймылсыз мүлк долбоору гана эмес, шаар өсүү циклине кирген шартта атайын иштелип чыккан инвестициялык структура.

Рынок кайра бааланып жаткан учурда бааны азыркы деңгээлде бекитүү жана өсүүнүн алгачкы фазасында активди көзөмөлдөп туруу мүмкүнчүлүгү узак мөөнөттүү инвесторго капиталды эң натыйжалуу пайдаланууга жана кирешелүүлүктү максималдаштырууга мүмкүндүк берген айкын стратегиялык артыкчылык болуп саналат.